Coliving es una nueva forma de vivir que se centra en la comunidad. Un híbrido entre un producto residencial tradicional (alojamiento), una residencia de estudiantes (comunidad) y un hotel (servicios). Desde el punto de vista de la inversión, un activo construido para coliving maximiza el retorno €/m2 por la optimización del espacio. En este tipo de activos operativos lo que da valor al inmueble es más el negocio que se genera dentro que el tradicional €/m2 inmobiliario.
Este concepto ¿es nuevo o ya existía en otros países?
El concepto viene de Estados Unidos y Asia y se implanta en Europa a través de Reino Unido, Holanda y Alemania. En España tiene representación desde hace muchos más años de los que parece, pero nació dedicado a nómadas digitales y en costa o en las islas. Ahora mismo el producto está virando a jóvenes profesionales o corporativos que ven en la vivienda un servicio, y un valor añadido importante al enfoque de comunidad que tienen estos espacios.
¿A qué necesidad de la población responde?
Responde a una necesidad de alojamiento temporal considerada de media estancia (3-24 meses) en la que el que alquila prefiere un espacio “plug and play”. Es decir, que esté activado y que tenga todos los servicios incluidos en la renta.
¿Por qué está tomando fuerza este segmento en España?
Desde el punto de vista del usuario, cada vez más la gente alquila en vez de comprar. Esta tendencia en porcentaje total sigue estando en torno al 20% en España desde hace muchos años, pero en jóvenes de 20 a 40 años ha pasado casi a un 40% en los últimos 10 años. Esto, evidentemente, responde a una incapacidad de compra de una vivienda, pero también a la mega tendencia mundial de ver la vivienda como un servicio y no tanto como una inversión.
Desde el punto de vista de inversión, dada la experiencia que ya tenemos en España, está demostrado que con un buen diseño este producto ofrece altos niveles de ocupación con tarifas asequibles. El NOI generado es más alto, con una misma yield de capitalización, lo que supone, en definitiva, una forma de obtener una rentabilidad algo por encima de los productos tradicionales.
En el punto más duro de la pandemia bajaron los porcentajes de ocupación y se renegociaron rentas, tanto entre inquilinos finales como entre gestores y propietarios. Aun así, no se han dado grandes “dramas” en activos gestionados por operadores operativamente eficaces y empresarialmente solventes. Es un sector que todavía tiene poca huella dentro del mercado español y que se basa en unos fundamentales resilientes, por lo que no ha sufrido tanto como otros más institucionalizados.
Qué medidas se están tomando en estos espacios
Como en muchos otros sectores, existe un incremento del OPEX por gastos de limpieza extra (tanto en horas como en productos específicos). Algo muy positivo que tiene un edificio de coliving para conectar mejor con las necesidades del coliver es la tecnología. E indirectamente está sirviendo también para dar seguridad e información sobre la desinfección de espacios; por ejemplo, con controles de zonas comunes por turnos y grupos reducidos o programación de horas de limpieza. Esto puede ser comprobado a tiempo real en algunos activos a través de la aplicación de gestión del edificio, que usan en el día a día tanto operadores como inquilinos finales. Aquí hay que tener en cuenta que este producto no se ha tenido que transformar, ya que el coliving nace digitalizado.
Cómo está funcionando actualmente este segmento
Antes de marzo 2020 en todos los colivings operados por un buen gestor existía incluso lista de espera de varios meses, por lo que la recuperación total no tardará mucho en llegar. Actualmente, estamos en esa senda de recuperación e incluso en algunos activos con más demanda de lo habitual, dado que la situación actual hace que los inquilinos busquen alojamientos de carácter más temporal y con todos los servicios. Los operadores también han experimentado un cambio en la tipología de demanda, pasando de un 80% de internacionales a un 80% de nacionales.
Qué previsiones tienen de cara al futuro teniendo en cuenta la situación actual
La pandemia ha sido una gran catalizadora de las tendencias que se iban a desarrollar durante los siguientes años. Desde CBRE creemos que durante 2021 van a llegar más operadores internacionales con fuerza a nuestro país y se van a desarrollar miles de camas que darán respuesta a un nicho de demanda que lleva esperando una respuesta mucho tiempo. Pensamos también que existirán coliving especializados tal y como ha pasado con el mercado de coworking: divorciados, emprendedores, estudiantes MBA, jóvenes profesionales, nómadas digitales, etc. Aquí la inversión irá desde los inversores más oportunistas hasta los patrimonialistas con un perfil más conservador. El modelo tiene mucho recorrido en España y eso llama la atención frente a mercados más consolidados y con rentabilidad más ajustada.
Javier Caro – Director Coliving CBRE España
https://www.cbre.es/es-es/research-and-reports/insights/articulos/coliving-multifamily-coworking
